Kinnisvara broneerimisleping - millele tähelepanu pöörata ja milline kinnisvara broneerimisleping on tühine?
Arco Vara Kinnisvarabüroo kutseline kinnisvarahindaja ja kutseline kinnisvaramaakler Ribaana-Chätleen selgitab, millistele nüanssidele tuleks tähelepanu pöörata enne kinnisvara broneerimislepingu allkirjastamist.
Eestis reguleerib lepinguid, nende vorminõudeid ja sisu võlaõigusseadus. Paraku aga ei leia võlaõigusseadusest mingit infot broneerimislepingute kohta. Seega tuleks erilist tähelepanu pöörata sellele, mis on üldse broneerimisleping ja mida ei tohiks kinnisvara broneerimisleping sisaldada. Kõigepealt selgitame, mis vahe on broneerimislepingul ja eellepingul.
Mis on eelleping?
Võlaõigusseadus § 33 ütleb, et eelleping on kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kui seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas vormis. Kuna asjaõigusseadus § 119 käsitleb, et kinnisasja omandamise ja võõrandamise lepingud peavad olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis, siis peab ka kinnisvara müügi eelleping olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Eellepinguga võtavad ostja ja müüja endale kohustuse sõlmida tulevikus kinnisasja müügileping eellepingus kokkulepitud tingimustel. Näiteks saab eellepingus kindlaks määrata kinnisasja müügihinna, müügitehingu toimumise aja, võtmete üleandmise aja jms. Lisaks on võimalik eellepingus määrata kohustuste rikkumise korral osapooltele leppetrahvid.
Mis on broneerimisleping?
Erinevalt eellepingust, mis peab seadusest tulenevalt olema notariaalselt tõestatud, puudub aga kinnisvara broneerimislepingul vorminõue. Kuna seadus ei reguleeri broneerimislepingu kohustuslikku vormi, siis võib kinnisvara broneerimisleping olla nii suuline kui ka lihtkirjalik, kuigi turu praktikas on broneerimislepingud pea alati lihtkirjalikud. Peamiselt sõlmitakse eellepingu asemel broneerimisleping kuna see on lihtsam, kiirem ja ka soodsam. Kinnisvara broneerimislepingu sisuks tohib aga olla ainult tingimus, et kinnisvara omanik ei sõlmi kinnisasja võõrandamiseks (eel)kokkuleppeid kolmandate isikutega kokku lepitud perioodi jooksul ja tasu võidakse maksta üksnes kinnisasja broneerimise eest. Tasu makstakse vaid kinnisasja broneerimise eest, st selle eest, et omanik kokkulepitud perioodil kinnisasja kolmandatele isikutele ei müüks. Sisuliselt sõlmitakse kinnisvara broneerimisleping eesmärgiga anda ostjale lisaaega, et tellida eksperthinnang, suhelda pankadega, oodata notariaega jms tegevusteks, mis on vajalikud enne kinnisasja müügitehingusse minekut. Kusjuures kui broneerimisperioodi lõpuks ei jõuta tehinguni, siis kuulub broneerimistasu kinnisasja omanikule kompensatsiooniks selle eest, et ta kokkulepitud perioodiks müügitegevuse peatas. Kui aga jõutakse tehinguni, siis turu praktika on selline, et broneerimistasu tasaarveldatakse müügihinnaga või makstakse ostjale tagasi.
Milline kinnisvara broneerimisleping on tühine?
Kui kinnisvara broneerimislepingu sisu vastab võõrandamislepingu eellepingu kriteeriumitele, kuid leping on sõlmitud lihtkirjalikult, siis on see leping õigustühine, sest ei ole jälgitud lepingu vorminõudeid, kuna kinnisvara võõrandamislepingu eelleping peab olema sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Lihtkirjalikult sõlmitud kinnisvara broneerimisleping, mis vastab aga broneerimislepingu nõuetele on kehtiv. Broneerimislepinguga ei saa kokku leppida kohustuses sõlmida kinnisvara ostu-müügitehing. Kinnisvara broneerimisleping ei tohi kohustuda ostjat ostma ega müüjat müüma, vaid üksnes müüja kohustust kinnisvaraobjekti kokkulepitud perioodil ostja jaoks hoida. Samuti ei tohi kinnisvara broneerimisleping sisaldada kinnisasja müügi hinda ega konkreetset aega, millal peaks müügi tehing toimuma. Kui broneerimisleping kasvõi kaudselt viitab tulevikus sõlmitavale kinnisasja müügilepingule, on broneerimisleping õigustühine.
Broneerimistasu
Nii nagu broneerimislepingu nõuded, ei ole ka broneerimistasu suurus, seadusega määratud. Siiski on aga Riigikohus (tsiviilasjad numbriga 2-16-8456 https://www.riigikohus.ee/et/lahendid?asjaNr=2-16-8456/31) määranud, et broneerimisleping on kehtiv vaid juhul kui lisaks eelpool mainitud tingimustele on jälgitud ka broneerimistasu suuruse nõuet. Riigikohtu tingimus on, et broneerimistasu suurus ei tohi ületada üksnes broneerimise eest mõistlikult makstavat summa. Turu praktikas on tavaliselt broneerimistasu suuruseks 1-2 kuu üürisumma. Samas ei ole antud Riigikohtu lahendis “mõistliku suurust” otseselt määratud ning erinevates olukordades ja erinevate inimeste vahel võib mõistlik suurus erineda.
Kokkuvõtteks on kinnisvara broneerimisleping kehtiv kui on järgitud 3 tingimust (Riigikohtu selgitus):
- Tasu makstakse tõesti üksnes kinnisasja n-ö broneerimise eest, s.t selle eest, et müüja müügiobjekti mingil ajavahemikul kolmandatele isikutele ei müüks.
- Ostjal ega müüjal ei tohi olla kohustust hiljem kinnisasja omandada või võõrandada.
- Broneerimistasu suurus ei tohi ületada üksnes broneerimise eest mõistlikult makstavat summat.
Arco Vara Kinnisvarabüroo broneerimislepingud on juristi koostatud ja vastavad eelpool selgitatud Riigikohtu tingimustele.
Kui soovite müüa kinnisvara, tellida kinnisvara hindamist või konsulteerida kinnisvaraalastel teemadel, siis võtke ühendust emaili teel ribaana.horm@arcovara.ee või 58150946