Kui plaanid oma kodu müüki järgmise 12 kuu jooksul, aitab see nimekiri sul paremini mõista, millest kujuneb kinnisvara tegelik turuväärtus.
Üks levinumaid küsimusi, mida maakleri ja kinnisvarahindajana kuulen, on:
Kui palju minu kodu tegelikult väärt on?
Paljud arvavad, et piisab naabri kuulutuse vaatamisest või sellest, mis hinnaga korter kunagi osteti. Tegelikult mõjutavad kinnisvara väärtust kümned erinevad tegurid.
Siin on 10 kõige olulisemat:
1.ASUKOHT
Asukoht on üks olulisemaid kodu turuväärtust mõjutavaid tegureid.
Näiteks mõjutavad hinda:
- kaugus kesklinnast
- ühistranspordi kättesaadavus
- koolide ja lasteaedade olemasolu ja kaugus
- rohealad
- kaugus tiheda liiklusega sõiduteest ja raudteest
- teenuste lähedus, sh toidupoed
💡 Mõtle: millised inimesed tahavad just selles piirkonnas elada?
2.SISERUUMIDE SEISUKORD
Hinda mõjutab oluliselt:
✔ köögi olemasolu ja seisukord
✔ vannitoa seisukord
✔ põrandate, seinte, lagede seisukord
✔ tehnosüsteemide kaasaegsus
✔ akende seisukord
See ei tähenda, et enne müüki peab tegema kapitaalremondi, kuid korras ja hooldatud kodu jätab parema esmamulje ning on turuväärtuse seisukohast oluline tegur.
☝️Täielikult ja maitsekalt sisustatud kinnisvara võib küll luua emotsiooni, kuid turuväärtuse seisukohast ei oma see olulist rolli.
3.MAJA SEISUKORD
Ostja ei osta ainult korterit. Ta ostab ka maja.
Hinda mõjutavad:
- välisseinte ja konstruktsioonide seisukord
- katuse seisukord
- tehnosüsteemide seisukord
❗Turuväärtuse määramisel ei mängi rolli ühistu toimivus, küll aga peavad suurem osa ostjaid toimivat ühistut oluliseks teguriks.
4.PLANEERING
Sama suurusega korterid võivad maksta väga erinevalt.
Hea planeering tähendab:
- mitte läbikäidavaid magamistubasid
- wc ja pesemisruumi olemasolu
- abiruumide olemasolu
- funktsionaalset ruumiplaneeringut
5.KORRUS
Ka korrus mõjutab väärtust.
Näiteks:
- esimene korrus on sageli odavam väiksema privaatsuse ja suurema müra tõttu
- soklikorrusel täielikult või osaliselt paiknevad korterid on veel vähem hinnatud kui 1.korruse korterid väiksema privaatsuse ja vähese valguse tõttu
- viimane korrus ilma liftita 5-korruselises hoones on turul vähem hinnatud kui vahepealsetel korrustel paiknevad korterid
- kõrgemad korrused liftiga hoones hea vaatega võivad väärtust hoopis tõsta
6.DOKUMENTATSIOON
Ostjad hindavad korras dokumente.
Kõige sagedad olukorrad, kus tihtipeale on dokumendid korda tegemata:
- muudetud ruumide planeeringut (nt viidud köök elutuppa ja tehtud köögist lisatuba)
- paigaldatud uus kütteseade, nt õhk-õhk tüüpi soojuspump, gaasikatel, ehitatud kamin/ahi
- laiendatud korterit soklikorrusele/pööningule
- ehitatud maja külge kinnine terrass
- ehitatud korterisse saun
- renoveeritud korterelamut ja peale tööde teostamist ei ole taotletud kasutusluba
- ehitatud hoovi üle 20 m2 suurune abihoone
7.TURUOLUKORD
Sama korter võib erineval aastal maksta erinevalt.
Hinda mõjutavad:
- nõudlus
- pakkumine
- euribor
- majanduskeskkond
- ostjate kindlustunne
Seetõttu ei pruugi kaks aastat vana hindamisakt enam tänast turgu peegeldada.
8.PINDALA – ELURUUMI PIND JA KRUNDI SUURUS
Pindala on üks olulisemaid kinnisvara turuväärtust mõjutavaid tegureid, kuid suurem ei tähenda alati automaatselt kõrgemat väärtust.
Üksikelamud
Üldjuhul on suurema suletud netopinnaga üksikelamud turul ka kõrgema väärtusega. Samas on sellel oma piir. Praktikas peetakse optimaalseks elamu suuruseks ligikaudu 150–250 m² suletud netopinda.
Sellest suuremate elamute puhul ei tõsta lisanduv pind enam vara väärtust samas tempos ning väga suurte majade puhul võib liigne pind isegi ostjate huvi vähendada. Selle põhjuseks on suuremad ülalpidamiskulud ning väiksem ostjaskond.
Korterid
Korterite puhul kehtib sageli mastaabiefekt – väiksemate korterite ruutmeetrihind on üldjuhul kõrgem kui suuremate korterite puhul. See tähendab, et kuigi suurema korteri koguhind on kõrgem, on selle ühe ruutmeetrihind sageli madalam.
Krundi pindala
Ka krundi suurus mõjutab kinnisvara turuväärtust. Üldjuhul suureneb kinnistu väärtus koos krundi pindalaga, kuid ainult seni, kuni lisanduv maa pakub ostjale reaalset kasutusväärtust. Väga suur krunt ei pruugi alati tähendada proportsionaalselt kõrgemat turuväärtust, kui selle kasutusvõimalused on piiratud või ostja ei näe lisapinna praktilist väärtust.
9.PARKIMISKOHT JA PANIPAIK
Parkimiskoht
Juriidiliselt kindlaks määratud parkimiskoha olemasolu on turuväärtust suurendav tegur. Kõige olulisem on, et parkimiskoha kasutusõigus oleks selgelt fikseeritud – kas erikasutusõiguse, notariaalse kasutuskorra või eraldi korteriomandina.
Kõik parkimiskohad ei ole turul võrdselt hinnatud. Kõige enam on hinnatud parkimiskohad maa-all/garaažis/parkimismajas, neile järgnevad katusealused väliparkimiskohad ja vähem on hinnatud väliparkimiskohad
Ka mitme parkimiskoha olemasolu suurendab vara väärtust. Samas ei tõsta iga lisanduv parkimiskoht vara turuväärtust samas tempos – esimene parkimiskoht on ostjate jaoks enamasti kõige olulisem.
Panipaik
Ka panipaiga olemasolu võib kinnisvara väärtust suurendada, kuid oluline on selle juriidiline kuuluvus korteri juurde. Ka panipaiga puhul on kõige olulise, et kasutusõigus oleks selgelt fikseeritud – kas erikasutusõiguse, notariaalse kasutuskorra või eraldi korteriomandina.
Kui panipaika kasutatakse üksnes ajalooliselt väljakujunenud suulise kokkuleppe alusel ning selle kasutusõigus ei ole juriidiliselt vormistatud, ei oma see üldjuhul turuväärtuse seisukohast olulist mõju.
Panipaikade puhul on ostjate seas eelistatumad suuremad ja praktilisema kasutusvõimalusega panipaigad, mis võimaldavad hoiustada näiteks jalgrattaid, spordivarustust või hooajakaupu.
10.RÕDU
Rõdu või terrassi olemasolu on tänapäeval paljude ostjate jaoks oluline lisaväärtus ning üldjuhul avaldab see kinnisvara turuväärtusele positiivset mõju.
Eriti hinnatud on rõdud ja terrassid, mis on:
- piisavalt avarad, et neid oleks võimalik sisustada ja igapäevaselt kasutada;
- hea ilmakaarega (näiteks hommiku- või õhtupäikesega);
- privaatsemad ning meeldiva vaatega.
Kuigi rõdu või terrass suurendab enamasti kinnisvara atraktiivsust ostjate silmis, sõltub selle mõju turuväärtusele alati ka kinnisvara liigist, asukohast ning muudest väärtust mõjutavatest teguritest.
Kas soovid teada, milline võiks olla sinu kodu tänane turuväärtus?
📩Kirjuta mulle julgelt.
Hea meelega vaatan sinu kinnisvara üle ja annan ausa hinnangu selle turupotentsiaalile.
